联系我们 电  话:010-51661580
手  机:13810687973
传  真:010-66060253
联系人:冯律师
Email:zgfcls@126.com
网址:www.zgfcls.com
 
当前位置:本站首页
搜索
案例:聘请专业房产律师,二审反败为胜

案例:聘请专业房产律师,二审反败为胜

来源:中国房产纠纷律师网    发布时间:2013-11-03 20:43:54    浏览次数:1059 次

案例推荐人:张祖峰律师

一审买房人要求出卖人继续履行房屋买卖合同,未能得到法院支持。一审败诉后,买房人韩某及时委托吴静律师上诉,达到了反败为胜的目的。

通过本案分析,我们欲向读者介绍在房屋买卖纠纷案件中常见的两个及其重要的法律常识。第一、在合同约定的履行期限不明的情况下,如何才能解除合同;第二、表见代理的法律规定。

下面首先探讨第一个问题。

在合同约定的履行期限不明的情况下,如何才能解除房屋合同。

本市二手房交易通常是在经纪公司的居间介绍下,由经纪人起草二手房买卖合同。此类合同,由于局限于经纪公司急于促成合同成立,以及经纪公司工作人员自身素质等问题,大多存在合同义务的履行期限不明等诸多弊病。如本案中并未约定买受人交付全部购房款的截止期限,这样,也就不存在逾期付款超过几日出卖人有权解除合同的问题。在此前提下,如果买受人拖延支付购房款,出卖人只有依据《合同法》第94条之规定,在履行了催告义务后,买受人在合理期限内仍然拒付购房款的情况下,才能提出解除合同。

本案中出卖人与买受人于2009年9月15日签订房屋买卖合同,此后,出卖人配合买受人办理了两次贷款,均因买受人的原因至2009年12月14日贷款仍未获得审批。此时,出卖人完全有理由设定合理的期限,催告买受人支付剩余房款,如在此期限内买受人仍未支付购买款的,出卖人即可提出解除合同。

但是,本案出卖人未能按照法律规定先行催告,而是直接提出解除合同。所以,一审法院判决合同解除就不符合法律规定。此为二审法院撤销一审判决的原因之一。

下面我们再来讨论表见代理的法律制度

2009年12月14日出卖人林某之母与买受人韩某签订了《补充协议》,约定韩某应于2009年12月14日16:00前支付全部剩余购房款80万元,次日中午出卖人配合办理房屋的过户手续。而当韩某按照《补充协议》交付80万购房款时,出卖人林某却以其母无权代理签订《补充协议》为由,拒绝收款。这里林某之母与韩某签订的《补充协议》是否发生法律效力,也就是说,林某与其母之间是否构成表见代理,是本案争议的另一个焦点。

依据我国《合同法》第49条规定,表见代理是指行为人没有代理权,超越代理权或者代理权终止后,以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

结合本案实际情况,林某与其母共同生活在诉争房屋之中,林某在与韩某签订房屋买卖合同之时,其母均在场并参与了合同的协商;又因林某与其母之间的直系亲属关系,显然韩某有理由相信其母有权代理林某签订《补充协议》,因此,林某与其母之间构成了表见代理的法律关系。那么,《补充协议》有效,韩某按照《补充协议》的约定交付购房款,林某拒收,显然构成违约。这是二审法院更正一审法院判决的理由之二。

综上,一审法院主要是对合同履行期限约定不明的情况下,出卖人如何行使解除权,以及出卖人之母行为是否构成表见代理,认定错误,导致一审判决错误。

我们认为一审法院对部分案件的错误判决也是可以理解的。因为,首先目前北京民事案件较多,通常一审法院的法官每天至少要审理三、四个案件,法官没有时间对个案进行细致的思考。其次房屋买卖法律事务是一个比较专业的知识领域,作为法官审理不同类型的民事纠纷案件,难以对房产纠纷案件进行专门细致的研究,因此当事人聘请专业的房产律师,对维护自己合法权益至关重要。

二审中我们向法官提供了相关证据,澄清了上述两个争议焦点,二审法院接受了律师的法律意见,撤销一审判决,支持买受人的诉讼请求。另外需要说明的是,本案买卖双方签订房屋买卖合同的时间是2009年9月15日,由于近期房价疯涨,诉争房屋已涨价近100万元,出卖人拒不同意按原合同履行,其本质是房屋涨价,如果二审不能改判,买受人败诉,将会给买受人造成无法弥补的损失。

 




诉讼与仲裁 | 房产租赁 | 房产赠与 | 房产中介 | 版权说明 | 新闻中心 | 服务项目 | 律师专家 | 成功案例 | 法律法规 | 在线咨询 | 联系我们
Copyright 2008-2017 中国房产纠纷律师网 京ICP备17005107号-1
北京朝阳区东大桥路甲尚都国际中心A511 联系电话:010-51661580 13810687973