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律师说法:商品房退房的条件

律师说法:商品房退房的条件

来源:中国房产纠纷律师网    发布时间:2014-02-13 11:55:34    浏览次数:1241 次

                  作者:冯晓蜜律师
      随着国家对房地产政策的调控,商品房的价格出现回落,随之而来的,便是已经签订了商品房买卖合同的买受人,开始寻求退房的办法。在此,我们认为有必要将商品房买卖合同无效、商品房买卖解除等退房的办法以及相关案例,进行全面介绍,以供市民参考。
      商品房退房纠纷,以买受人是否已经和房地产开发商签订了商品房买卖合同,可分为商品房认购合同纠纷和商品房买卖合同纠纷。买受人仅与开发商签订了商品房认购合同,交付了认购定金,但是,还没有签订商品房买卖合同,此事,如何退房,请参考《北京房屋买卖租赁律师网》商品房买卖栏目“商品房认购纠纷”的文章及其参考案例。本文重点介绍,已经签订了商品房买卖合同以后,如何退房。
      一、因商品房买卖合同无效退房
      依据合同法的规定:合同被确认无效以后,没有履行的,不再履行;已经履行的,要停止履行。所以,只要商品房买卖合同被法院或者仲裁机构确认无效的,买受人都可以实现退房的目的。商品房买卖合同无效的情况有:
      1、商品房买卖中开发商的项目开发违法。 
      没有履行法律规定的手续,不具备完备的法律文件,如未获得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》等,项目被确认违法,因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益,会导致商品房买卖合同无效,合同无效的出卖人应承担购房者因此造成的全部损失。

2、出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的,商品房买卖合同无效。
      法律依据:
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:
      第二条  出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
      第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
      特别提示:在起诉前出卖人已取得商品房预售许可证明的,商品房买卖合同可以认定有效。也就是说,即使出卖人在签订商品房买卖合同时,出卖人没有取得商品房预售许可证明,但是,在买受人起诉前出卖人已经取得的,如果买受人再主张合同无效,法院可以不予支持。因此,若买受人欲以此为由主张退房的,应在得知该事由后抓紧时间立即主张,以避免因犹豫不决、拖沓而丧失最佳诉讼时机。
      这里需要注意的是:第一,签订商品房买卖合同时,出卖人未取得商品房预售许可证或者提供虚假的预售许可证;第二、出卖人出于故意;第三、在起诉前仍未取得商品房预售许可证。

3、出卖人在订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,商品房买卖合同无效。
      法律依据:
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
      第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
      (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
      《中华人民共和国担保法》
      第四十九条 抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
  转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物。
  抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
      特别提示:房屋已经抵押的事实,必须发生在房屋出售前,且出卖人存在故意隐瞒的情况。由于房屋在出售前已设定抵押,抵押权在先,因此,将直接影响买受人办理产权登记。此时,买受人可以向法院主张确认商品房买卖合同无效。
      这里需要注意的是:第一,抵押权在先;第二、出卖人故意隐瞒。

二、因商品房买卖合同解除退房
      (一)、法定解除:
      1、出卖人在订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实,买受人可以向法院提起诉讼,要求解除商品房买卖合同。
      法律依据:
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
      第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
      (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
      特别提示:房屋已经出卖给第三人的事实,必须发生在买受人与出卖人签订商品房买卖合同之前,且出卖人存在故意隐瞒的情况。由此,导致买受人购买房屋的合同目的无法实现。因此,买受人可向法院主张解除合同,返还已付购房款及利息、赔偿损失,同时,还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
      这里需要注意的是:第一、房屋卖与第三人的时间在先;第二、出卖人故意隐瞒。

2、出卖人在订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实,买受人可以向法院提起诉讼,要求确认商品房买卖合同无效或者解除商品房买卖合同,并要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失,并同时可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
      法律依据:
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
      第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
      (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
      特别提示:房屋须为拆迁补偿安置房屋,根本无法办理产权登记,或者在很长一段期限内无法办理产权登记。出卖人在出售房屋时,存在故意隐瞒的情况。基于上述情况,买受人无法按照预期取得房屋的产权证书,因此,买受人可以向法院主张合同无效或者解除商品房买卖合同,出卖人应返还已付购房款及利息、赔偿相关损失。同时,买受人还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
      这里需要注意的是:第一、房屋为拆迁安置房屋,无法办理产权登记或者办理产权登记期限受到严格限制;第二、出卖人故意隐瞒。

3、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,买受人可以向法院提起诉讼,请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
      法律依据:
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:
      第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
      (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

特别提示:出卖人必须在商品房买卖合同订立后,在未告知买受人的情况下将房屋抵押给第三人,并且由于出卖人的擅自抵押行为,导致买受人订立商品房买卖合同的目的不能实现,即买受人无法取得所购房屋的所有权时,买受人才可以向法院主张解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。同时,买受人还可以主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
若出卖人是在商品房买卖合同订立前就已经将房屋抵押给第三人的,按照本文所述第二种情况处理;若出卖人虽然是在商品房买卖合同订立后,将房屋抵押给第三人的,如果出卖人已经提前告知了买受人,或者该抵押行为并不影响买受人取得房屋所有权的,买受人不得主张解除合同,但是,由于出卖人的抵押行为,给买受人造成的损失,买受人可以向法院主张赔偿。

4、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,买受人可以向法院提起诉讼,请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
      法律依据:
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
      第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
      (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

特别提示:出卖人是在商品房买卖合同订立后,又将房屋出卖给第三人,即我们通常所说的“一房二卖”,并且,第三人已经根据善意取得原则取得了房屋的所有权,因此,导致买受人订立商品房买卖合同的目的不能实现。在这种情况下,买受人可以向法院主张解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,同时,可以主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
      这里需要注意的是:第一、房屋卖与第三人的时间在后;第二、第三人构成善意第三人;第三、买受人合同目的无法实现。

5、房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人可以向法院提起诉讼,请求解除合同和赔偿损失。
      法律依据:
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
      第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

特别提示:房屋交付使用后,若买受人认为房屋的主体结构质量不合格的,需经有资质的鉴定机构进行鉴定,经核验确定不合格的,买受人可以向法院主张解除合同,并要求出卖人赔偿相关损失。
这里需要注意的是,买受人不能只凭主观推测认定不合格的情况,必须出具有效的鉴定报告才可以。

6、房屋交付使用后,因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,买受人可以向法院提起诉讼,请求解除合同和赔偿损失。
      法律依据:
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
      第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
  交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
      特别提示:房屋在交付使用后,因房屋主体结构以外的质量问题,造成严重影响买受人正常居住使用时,买受人可向法院主张解除合同,并要求出卖人赔偿相关损失。
      这里需要注意的是,该质量问题,已经严重影响了买受人的正常居住。因此,若属于日常生活中,普通的质量瑕疵问题,通过保修等方式可以很快得到补救,并未给买受人的正常生活造成影响的,不能适用该条所述规定。

7、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积,误差比绝对值超出3%,买受人可以向法院提起诉讼,请求解除合同、返还已付购房款及利息。
      法律依据:
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
      第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
      (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。
      特别提示:这里所说的套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积误差比绝对值,应为超出3%的情况。若该误差比绝对值在3%以内的,买受人主张解除合同,法院是不予支持的。

8、出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人可以向法院提起诉讼,请求解除合同。
      法律依据:
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
      第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
  法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
      特别提示:出卖人迟延交付房屋的,买受人应先向出卖人进行催告,该催告方式最好采用函件的形式。买卖双方合同中未做特别约定的,在买受人向出卖人催告后的三个月合理期限内,若出卖人仍未交付房屋的,买受人可以向法院主张解除合同,并可要求出卖人承担违约责任或者赔偿相关损失。
      这里需要注意的是:第一,买受人若欲行使上述解除权,需先催告,催告后行使解除权的合理期限,在法律没有规定或者买卖双方没有约定的情况下,为三个月;第二,如果买受人没有经过催告程序的,买受人的解除权应在解除权发生之日起一年内行使,逾期,解除权消灭。

9、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人可以向法院提起诉讼,请求解除合同和赔偿损失。
      法律依据:
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
      第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
      特别提示:《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条内容为:预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。
若由于出卖人的原因,致使买受人在商品房买卖合同约定的期限或者上述《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的期限届满后超过一年,仍然无法办理房屋的所有权登记的,买受人可以向法院主张解除合同,并要求出卖人承担违约责任或者赔偿相关损失。
      这里需要注意的是:第一,在上述约定或规定的所有权登记期限届满后,需要再经过一年的时间,若超过一年后,还不能办理的,买受人可以解除合同;第二,无法办理所有权登记,须是由出卖人的原因造成。

10、商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因出卖人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人可以向法院提起诉讼,请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人可以向法院提起诉讼,请求解除合同。
      法律依据:
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
      第二十三条 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
      特别提示:买卖双方约定,买受人以担保贷款方式支付购房款的,若因出卖人原因或者不可规则于买卖双方任何一方的原因,无法订立商品房担保贷款合同,从而导致商品房买卖合同无法履行时,买受人可向法院主张解除合同。并且,若是基于出卖人原因无法履行合同的,买受人还可以向出卖人主张违约责任或者赔偿相关损失。
      这里需要注意的是:第一、造成商品房担保贷款合同无法订立,从而导致商品房买卖合同无法履行的前提是基于出卖人的原因,或者是不可规则于买卖双方任何一方的原因;第二、若是基于出卖人原因,导致合同无法履行的,买受人可以要求出卖人承担相应违约责任或者赔偿相关损失。
      特别注意:若买卖双方在商品房买卖合同中,约定了,若买受人无法办理贷款时,可继续办理贷款直至办理成功为止,或者若买受人无法办理贷款时,需要以现金方式补齐。在这两种情况下,若买受人办理贷款不成功的,无法主张解除合同。因此,买受人在签订商品房买卖合同时,需要对此约定特别注意。

(二)、约定解除:
      购房人除享有以上的法定合同解除权利外,还可以通过合同约定合同解除权,从而明确解除合同和承担违约责任的条件,约定条件成立时,可以行使解除权要求退房。合同约定的方式可以是合同主条款也可以是附件或补充协议。 
      在法定解除的情形下,由于很多项目属于部门规章的规定,立法位阶较低,再加上民事契约自由原则,双方当事人在协商一致的前提下可以改变法定解除的处理方式,所以购房人在签订合同时一定要注意仔细查看合同附件和补充协议的条款,以防止对方出卖人以这种形式剥夺自己的退房权。 
      另外,对于大部分购房者来说,是倾其大半生积蓄购置新的房产或更换新的房屋,是为了创造更好的居住条件。房屋作为不动产,相邻关系尤其重要,如通风、采光、噪音、空气质量等是否达标,直接关系到购房者的切身利益。具体到双方当事人还可以约定前幢楼的楼高不得超出一定高度或者约定前幢楼建成后不得给自己庭院的采光造成任何影响,也可以直接对楼间距做出约定,小区绿化应达到什么样的比例,装修应符合什么样的标准,小区的公用设施应达到何种要求等等。如对方有不符合或未达标的违约情形存在,双方可以在合同中约定购房者的单方解除合同权,从而购房者有权退房并要求出卖人承担违约责任。

(三)、协议解除:
      除了上述合同的法定解除及约定解除情形以外,当房屋买卖合同双方,在房屋买卖合同履行过程中产生重大分歧时,还可以通过协商的方式,在双方达成一致的前提下,协议解除房屋买卖合同。同时,买卖双方还应将合同解除后的责任分担问题一并协商约定清楚。

三、其他规定 
      根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效: 
      (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; 
      (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; 
      (三)以合法形式掩盖非法目的; 
      (四)损害社会公共利益; 
      (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 
      第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销: 
      (一)因重大误解订立的; 
      (二)在订立合同时显失公平的。 
      一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。 

在房屋买卖交易中,按合同法第五十二条的规定合同无效,购买者可以请求确认房屋买卖合同无效直接要求退房,但依据合同法第五十三条规定解除合同要求退房,购房者往往很难举证,所以在签订合同时出卖人每一项口头承诺都应尽量落实到购房合同及附件、补充协议中,并经双方签字认可,这样一旦自己的期待不能实现或出卖人的承诺不能兑现,经书面约定的条件成就时,即可以要求退房,从而有效地避免损失。

注:转载本文需注明作者《中国房产纠纷律师网》 冯晓蜜 律师


 


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