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购买环节:
契税:房产原值×3%;印花税:房产原值×0.05%
持有环节:
房产税(按年计征):房产原值×70%×1.2%;
土地使用税(按年计征):所占土地面积×规定的税额(各地土地级次不同,税额不同,北京现行1-6级土地,每平米税额0.5-7元)
交易环节:
企业需缴纳:
企业所得税:(销售价格-房产净值)×25%
营业税: (销售价格-房产原值)×5.5%
土地增值税:按增值幅度从30%-60%不等
印花税: 销售价格×0.05%
购买方:
契税:销售价格×3%;印花税:销售价格×0.05%
备注:
1“购买方”指企业转让房产的承受方,包括企业所有者把房产过户到自己名下,把企业的房产卖给其他个人或者其他企业。
2.当公司房产无偿赠送给个人时,作为受赠方的个人除契税、印花税以外还需缴纳个人所得税
个人所得税=(房产原值-受赠人已缴纳的税费)×20%
例:
李先生在海淀区用公司名义购买了一套2000万元的房产,假设房子占地面积50平米,5年之后卖给张先生,销售价格为3200万,李先生在此过程中涉及的税费如下
买房时:契税:2000×3%=60万,印花税:2000×0.05%=1万
持有房产的5年期间:房产税:2000×70%×1.2%=16.8万,土地使用税:50×3=150元;5年共计:约84万
5年后卖给张先生:5年期间,房子在李先生公司中按固定资产核算,每年可以计提折旧2000/20=100万,5年之后此房产的净值为2000-500=1500万
李先生的公司过户时要缴纳:
企业所得税:(3200-1500)×25%=425万,营业税(3200-2000)×5.5%=66万, 印花税:3200×0.05%=1.6万
土地增值税:本例不考虑其他因素,李先生公司计算土地增值税时的扣除金额=2000+425+66+1.6=2492.6万
增值额=3200-2000=1200万,增值率=1200/2492.6=48%,相应税率为30%,土地增值税=1200×30%=360万
购买者张先生过户时要缴纳:
契税:3200×3%=96万,印花税:3200×0.05%=1.6万
如果李先生公司无偿赠送给张先生这套房子,张先生还需要缴纳个人所得税
个人所得税(2000-96-1.6)×20%=380.48万
卖方共计缴税:997.6万;买房共计缴税:97.6万(或478.08万)
结论:
以公司名义买房,所涉及的大额税费主要集中在转让过户环节。若用公司名义购房投资,后期交易成本较高。
房产在公司名下,可以作为公司固定资产核算,每年可以计提折旧,持有房产虽然每年要缴纳房产税、土地使用税,但公司可以少缴纳企业所得税,两边税负可以形成对冲,企业在持有环节税负较低。只要房产不过户,税负就不高,因此这种方式适合购房自住的客户。
例如:A公司名下有2000万的住宅,每年需缴纳房产税:2000×70%×1.2%=16.8万;该房产在公司名下每年可以折旧2000/20=100万(房屋建筑物折旧都是直线法,折旧年限都是20年);A公司企业所得税=(收入-扣除项目)×25%,每年100万的折旧额是算在扣除项目中的,A公司每年可以少缴纳企业所得税100×25%=25万。
上述方法弊端在于如果买房的公司没有实质性业务,不缴纳或者缴纳很少的企业所得税,仅仅只是为了买房而注册公司,那在持有环节每年都要有税负金额的净流出。
如果买房的公司出现亏损甚至破产清算,公司名下的房产也要用于偿债。
如果买房的公司股东不止一个人,后期有可能涉及股东之间的份额划分。