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案例:税费不属于法院处理范围,二手房交易中应约定税费承担主体

案例:税费不属于法院处理范围,二手房交易中应约定税费承担主体

来源:中国房产纠纷律师网    发布时间:2014-02-14 15:42:13    浏览次数:1898 次

                  案例推荐人:吴静律师

案情简介:

张某通过我爱我家经纪公司提供居间服务,将房屋出售给康某,双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》,合同中未约定首付款的具体数额及支付时间,也未约定买受人康某最迟应何时获得银行贷款。房屋买卖交易税费商定全部由买受人承担,但合同中并未约定。

在合同履行中,双方对首付款的支持时间和数额产生争议,张某诉至法院要求解除其与康某的房屋买卖合同,同时张某认为康某未按约定的时间支付房款,违反约定应支付违约金。

在诉讼中康某提出反诉,要求张某继续履行合同,承担房屋交易的税费,并支付逾期办理房屋解押和过户的违约金。

法院判决

1、双方所签订的房屋买卖合同未违反法律禁止性规定,应为有效合同,双方均应按约定履行合同。虽张某提交了录音证据,证明康某曾同意支付首付款89.5万元,但双方在合同中特别约定不认可口头承诺。因此不支持张某要求解除合同的请求。

2、鉴于房屋买卖合同就首付款数额及支付时间等重大交易事项缺失,使合同客观上具有一定的瑕疵,因此在张某与康某未另行达成补充协议的情况下,张某暂缓履行合同,情有可原,系正当行使权利,不支持康某要求张某承担违约金的请求。

3、买受人康某改变原贷款方式,以现金一次性的方式支付房款未损害出卖人张某的利益,张某应配合康某办理房屋的过户手续。

4、买受人康某要求张某承担相关交易税费,应依据合同约定和相关规定执行,不属于法院的处理范围,法院依法不予处理。

一审法院判决后,康某不服,提出了上诉。在二审法院审理中,康某与张某达成和解,本案最终以调解结案。

律师提醒:

二手房交易税费中大额税费包括:营业税,契税,个人所得税

契税:一般为成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的非普通住宅税率为3%)。

个人所得税:自2013年3月31日(含)起,能核实房屋原值的,严格按转让所得的20%计征,不能核实房屋原值的征收1% 。对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

营业税:一般为成交价或评估价(高者)×5.5% ,房产证或购买时契税完税证(以在先者为准)未满五年的需要缴纳,满五年的免征。

上述税费数额巨大,严重影响交易双方的利益,因此在签订房屋买卖合同时,最好在合同中约定承担主体。

附:(2013)海民初字第10360号民事判决书


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