案例推荐人：  吴静律师

近期房价的大幅波动，使买房人的购房风险急剧增加，本所承办的大量买房人起诉出卖人继续履行房屋买卖合同案件，主要是因为买房人在合同签订时，法律知识不足，给出卖人留下了以各种理由提出毁约的机会。为此，以本案件为例，我们提示买房人如何辨别出售方的出售主体资格，防范购房风险。

案情：

2009年8月28日，买房人翟某通过中介公司购买了一套房屋，由于该房屋登记所有权人王某长期在国外留学，其父母出面在《房屋买卖居间合同》上签署了王某的名字，并在合同中注明了由于王某不在北京，已委托其父亲出售房屋。同日，翟某支付了5万购房定金，王某的母亲出具收条。

2009年9月14日翟某与王某的父母在中介公司的撮合下又签订了《房屋买卖合同》，翟某又支付了购房首付款80万元，用于偿还王某的房屋贷款，同时，王某的父亲向翟某出具了《声明》，表示已获女儿王某的委托，近日，即取得书面的公证委托书。

随后，因为房价大涨，王某的父母提出不再同意继续履行原合同，并表示没有获得女儿的授权。经翟某核实王某父母代收的80万房款，并未偿还银行贷款。由于多次协调未果，翟某即委托本所向法院起诉。

我们接受委托后，认真了解案情，多方取证，确定了以下诉讼主张，并得到了法院的支持：

一、经与中介公司核实，中介公司可以证明签订《房屋买卖居间合同》当日，王某的父亲曾与王某通话，告诉其卖房的一事，王某表示同意出售房屋。因此，王某口头委托其父亲出售房屋，并在合同中约定，符合法律规定。

二、即便是法院不认可中介公司证明的事实，那么，王某父亲的行为也符合表见代理，翟某有理由相信王某父母有代理出售房屋的权利，主要理由：

1、王某的父母持有该房屋的商品房预售合同、购房发票、银行抵押贷款合同等原件，向翟某出售房屋。

2、王某未成年即开始在国外留学，该房屋是委托其母代为向开发购买，支付高达30多万元的购房首付款，必定由其父母实际给付。

3、该房屋向银行贷款购买，每月需向银行偿还的月供近1万元，王某在外留学，也无能力支付该笔款项，实际是由其父母支付。

同时，经调查我们发现向银行贷款购买房屋的《借款合同》是王某和王某父亲共同作为借款人签订，对此我们单独作为一份证据向法院提交，证明房屋是家庭共有。

4、 鉴于王某与其父母的亲缘特殊关系，王某在外留学的生活费，必定也是由其父母给付。

5、签订《房屋买卖居间合同》和签订《房屋买卖合同》的时间相差了半个月，王某在外出国留学，必定与父母经常联系，王某是知道或应当知道出售房屋的事实。

6、中介公司可以证明，王某父母出售房屋时，一再表示所售房屋房款为王某留学所用。该房屋价款在王某购买时140多万元，出售给翟某的价格为186万元，相比房屋已增值40多万元，未损害王某的利益。

基于上述事实和观点，我们主张《房屋买卖合同》合法有效，并获得了法院的支持（判决书附后）。

其实在签订合同时，买受人如了解相关法律知识，或聘请专业的律师参与洽谈合同，这些纠纷是完全可以避免的。本案是由于律师做了大量工作，法院在考虑了所有的证据和事实基础上，得出的判决结论，不亦效仿。因此我们总结了购房人审查出售人主体资格应注意的事项。

律师提醒：在房屋交易中因出售方的主体瑕疵导致合同无效的，主要有以下几种常见情况：

1、成年人，即完全民事行为能力人由其本人出面签署买卖合同      作为年满18周岁的成年人，在法律意义上即为完全民事行为能力人（十六周岁以上不满十八周岁公民，以自己劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人）。完全民事行为能力人有权对自己的日常事务处理作独立的意思表示，他人不得干涉。所以，有此种情况下，为避免日后纠纷，在签订合同时有必要让本人到场，核对身份后，由本人在交易合同上签字，否则合同就有可能被法院确认无效。

2、夫妻共有房屋，应由夫妻双方在合同上署名      我国《婚姻法》规定，婚后所得属夫妻共同财产。在实践中，虽属夫妻共同财产，但房产证上只登记夫或妻一方的名字，这样，买受人购买房屋时，就要注意询问出售方的婚姻状况以及房屋购买的时间，才能辨别倒底谁需要在交易合同上签字。如出售方已婚，所购房屋系婚后所得，那么就需要夫妻双方都在合同上签字，或者也可以一方在合同上签字，另一方出具记载同意出售房屋的《证明》，最后，对于夫妻身份有必需核对结婚证，身份证等，不能到签约现场的最好出具公证处的公证委托书。

3、购买继承房屋应注意的事项      房屋登记人去世，出售继承房屋的，应当先将房屋过户至继承人名下，才能办理过户。夫妻共有房屋，房屋登记在一方名下，另一方去世的，其子女、父母作为第一顺利继承人对房屋和权属为共同共有，购买这样的房屋，购买人应注意让被继承人的父母、子女（未成年人由其监护人代理）在合同上署名，或签署同意出售证明。不能到签约现场的最好出具公证处的公证委托书。

此外，还有未成年人，精神病人即限制民事行为能力人、无民事行为能力人出售房屋，购买人应注意，处分此类房屋应当是为了限制民事行为能力人、无民事行为能力人的利益，并且应当由其法定代理人在合同上签字。

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