案例推荐人：张祖峰律师

案情简介：

2010年谷某与慧友房地产开发公司签订《北京市商品房认购书》约定，谷某认购该房地产开发的某项目中的一套房屋，并于签订认购书当日支付定金2万元，同时约定在7日内与该房地产开发公司协商商品房买卖合同的相关条款；谷某未在7日内与房地产开发公司协商的，房地产开发公司有权解除认购书并不退还认购定金；如果双方未能在约定期限内就商品房买卖合同的相关条款达成一致的，自约定的协商期届满之日起超过3日的认购书自动解除，房地产开发公司应当退还认购定金。

律师点评：

实践中，开发商往往以“与客户签订认购书、收取认购定金”的形式锁定客户。待认购人与开放商签订商品房买卖合同时，开发商便会拿出统一格式的商品房买卖合同要求认购人签字，并且告知认购人：“该合同为统一格式，不得更改或修改任何合同条款”。许多购房人虽觉得该商品房买卖合同虽然有失公允，但因之前已经缴纳了定金，如果不签合同又担心自己违约了，无法退换定金，就硬着头皮签订了这份并不满意的合同。而司法实践中，法院定于认购定金纠纷已经有了统一的处理方式，即如果因不可归结于认购书双方当事人的原因（包括但不限于合同条款未达成一致的）导致商品房买卖合同未能签订的，开发商均应当退还认购定金。

本所律师提醒：在签订认购书是如果就商品房买卖合同的主要条款已经达成一致的不在上述律师点评范围之内。同时本所律师建议：在签订认购书时一定要约定清楚未能签订商品房买卖合同后定金的处理方式，最好在签订认购时时聘请专业律师把关。

法院判决：

法院经审理认为：双方就商品房买卖合同条款未能达成一致，依据认购书约定，房地产开发公司应当退还已经收取的认购定金。