作者：冯晓蜜 律师

2010年2月15日，北京市人民政府发布了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）京政办发[2011]8号文。较之以往限购政策更为严厉的规定有：“自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”。 
      2011年12月13日，北京市高级人民法院根据上述《通知》，出台了《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（以下简称《会议纪要》），以此作为现阶段，北京市各级人民法院审理因住房限购政策而引起的房屋买卖合同纠纷案件的审判指导。主要涉及以下几个方面：
      一、住房限购政策的性质
      根据上述《会议纪要》之解释，因住房限购政策导致房屋买卖合同无法继续履行的情况，不属于不可抗力的范围。因为，房屋买卖作为一种市场行为，买卖双方在订立房屋买卖合同时，应当对房地产市场的风险性有所预见，因此，不能适用《合同法》关于不可抗力的规定。但是，由于该政策的实施，又确实会影响房屋买卖合同的履行，因此，《会议纪要》认为，此种情况应认定为不可归责于双方当事人任何一方的原因更为妥切。
      二、合同解除的处理原则
      根据上述《会议纪要》规定，若因限购政策之影响，导致房屋买卖合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，法院应予以支持。合同解除后，出卖人应当将购房款或定金返还买受人。一般情况下，这里不适用定金罚则或违约责任。但同时，《会议纪要》中又约定了可以主张赔偿的两种情形：
      1、经审查，合同解除确实导致当事人间利益失衡的，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，法院可酌情予以支持；
      2、因一方当事人的原因导致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的事实，导致合同无法继续履行的，守约方要求解除合同，并要求对方赔偿损失的，法院应予支持。
      对于上述两项可主张损失赔偿的情形，需要重点提示的是：
      第一种情况下，法官的主观判断性非常强，“利益失衡”、“合理损失”、“酌情”，这些措辞均可看出，在此种情况下法官自由裁量权之大，当事人提出的主张可实现性不确定。但是，从另一角度来看，正是基于法官的这种自由裁量权，当事人主张损失的余地也是很大的。当事人可以尽量将合同解除后可能给自己带来的利益损失作出最佳的合理解释，从而引导法官支持自己的损失主张，以寻求平复自己在合同解除后心理上的失衡；而第二种情况，属于因当事人一方违约而造成的合同无法继续履行，那么，违约方理应承担相应的违约责任，因而，在这种情况下，守约方主张损失赔偿的，法院一定要支持。
      三、对于住房限购政策实施前订立的房屋买卖合同履行的处理原则。
      住房限购政策的实施时间为2011年2月17日。对于在此时间点之前签订的房屋买卖合同履行问题，《会议纪要》给出了如下处理原则：
      1、2011年2月17日之前已经办理网上签约的，房屋买受人要求继续履行合同，办理房屋过户登记的，法院应予支持；
      2、2011年2月17日之前未办理网上签约的，若房屋买受人家庭（含夫妻双方及未成年子女）具备“京十五条”规定的购房资格的，买受人要求继续履行合同，办理房屋过户登记的，法院应予支持；
      3、2011年2月17日之前未办理网上签约的，若房屋买受人不具备“京十五条”规定的购房资格的，房屋买受人要求继续履行合同，办理房屋过户登记的，法院应向买受人释明变更诉讼请求，即要求解除合同，若买受人同意变更请求的，法院支持合同解除。同时，按照上述合同解除后的处理原则对买卖双方的出资问题予以解决；
      4、2011年2月17日之前未办理网上签约，房屋买受人又不具备“京十五条”规定的购房资格的，但是，买方已经支付了购房款并实际占有使用房屋，且解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，房屋买受人要求继续履行合同，办理房屋过户登记的，法院可予支持。
      这里需要特别提示的是第4点，即使房屋买受人不具备“京十五条”规定的购房资格，但是，只要买受人已经支付了购房款（这里并未提及是否为全款，因此，我们认为这里不应以支付全款为限），并且已经对房屋入住使用，若解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，法院应从公平原则角度出发，支持合同继续履行。
      四、对于住房限购政策实施后订立房屋买卖合同的，《会议纪要》做出了以下处理规定：
      1、因一方当事人故意隐瞒或虚构事实，导致合同违反住房限购政策无法继续履行的，另一方主张解除或撤销合同，并主张赔偿损失的，法院应予支持；
      2、买卖双方明知或应当知道签订的房屋买卖合同不符合住房限购政策的，一方当事人要求继续履行的，法院不予支持；但，以下情形除外：
      第一，买受人家庭在一审法庭辩论前取得了购房资格；（提示：即使买受人在购买房屋时没有购房资格，但只要在一审法庭辩论前取得了购房资格，是有权要求出卖方继续履行合同的）
      第二、合同约定了，待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的。（提示：根据本条规定，若买受人现在不具备购房资格，而又急需购房的，完全可以通过在《房屋买卖合同》中约定“待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记”这一方式，达到够房的目的）
      3、为规避住房限购政策而借用他人名义买房的，若借名人以自己为实际买受人为由要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，法院不予支持；但是，若借名人因自身条件变化或者政策调整，取得了购房资格的，法院可判决登记人为其办理过户登记手续。（提示：这里对于借名人取得购房资格的时间点没有做出明确约定，因此，我们认为，只要在判决做出前借名人取得了购房资格，我们均可向法院主张继续履行合同，办理房屋过户登记）
      以上内容，为北京市高级人民法院出台的，针对近期因房屋限购政策影响而引起的房屋买卖合同纠纷案件的审判处理原则。北京市各级人民法院均遵照执行。
    
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