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律师说法:房屋交易中的贷款问题

律师说法:房屋交易中的贷款问题

来源:中国房产纠纷律师网    发布时间:2014-02-14 15:42:26    浏览次数:274 次

                  作者: 冯晓蜜 律师

当前,由于房地产市场形势空前高涨,一套房屋的价值动辄就要上百万。对于一个普通工薪家庭来讲,很难一次性支付全部购房款,大部分购房人会选择公积金或者商业贷款作为房款的支付方式。但是需要注意的是,办理贷款程序是在《房屋买卖合同》签订之后,加之贷款的办理需要严格的审核程序,并且受政策性影响较强,使得贷款行为的不稳定性随之增大,极易造成纠纷的产生。因此,根据我所律师多年来处理房产纠纷的经验总结,我们认为有必要将房屋交易中如何避免因贷款程序的办理而侵害自身权益的问题,向广大读者进行介绍。

采取贷款方式对买卖双方可能产生的风险及防范措施

一、卖方

(一)对于卖方的风险:

由于贷款的审批程序需要一定的周期,且要求较为严格,加之当前国家又对贷款政策频频收紧,因此,对于卖方来讲,极容易出现:在签订《房屋买卖合同》、又积极配合买方办理贷款面签手续后,经过较长一段时间,最后买方仍然无法获得贷款批准的情形。在此种情况下,如果买卖双方在签订的《房屋买卖合同》中,对于贷款无法获得批准后的处置方法未做详细约定,或者约定“由买方继续向其他银行申请贷款,直至贷款获得批准为止”,那么,就会给卖方造成事实上的收受房款不能以及无法及时完成房屋买卖交易的尴尬情形,更有甚者,可能还要根据合同约定,为买方办理过户手续甚至交付房屋。那么,此时的情形便与卖方出卖房屋时的意思表示相违背了,同时,卖方签订《房屋买卖合同》的目的也将无法得到实现。


(二)卖方的防范措施:

1、建议卖方在签订《房屋买卖合同》买方选择以贷款方式支付购房款时,若买方不能获得贷款批准的,约定由买方以现金方式将购房款补齐。

2、对买方办理贷款的时间做出明确约定,若买方超过该期限一定时间(如15天)仍未获得贷款批准的,卖方可以单方面解除合同,并且买方需向卖方支付一定金额的违约金。这样做可以防止买方无故长期拖延办理贷款手续的时间,造成合同履行期限的拖延。

3、将房屋过户时间及交付时间约定在买方获得贷款批准之后。这样可以避免出现卖方已将房屋过户甚至交付以后,买方却无法获得贷款批准,造成卖方无法按期收到房款的尴尬情形。

二、买方

(一)对于买方的风险:

买方采取贷款方式支付购房款的,有两种贷款方式可供选择,即公积金贷款及商业贷款。但,无论买方采取哪种贷款方式,从提供贷款资料面签到最终获得批贷函都需要一段较长的时间,特别是公积金贷款方式,需要的时间大约要在1个月以上。那么,再加上贷款政策的变化性大,很有可能经过了繁琐的手续且漫长的等待之后,买方仍然无法获得贷款批准。如果这时候根据买卖双方签订的《房屋买卖合同》约定,贷款不能获得批准的,需要买方以现金补齐。那么,此时买方将面临两个选择:第一,短时间内必须筹集到可能是一笔庞大数目的购房尾款;第二,无法筹集到钱款,造成合同目的不能实现,自行或者对方要求解除合同,同时需要支付高额的违约金。

(二)买方的防范措施:

1、在签订《房屋买卖合同》时,若欲选择以贷款方式支付购房款的,应提前向贷款银行了解自身贷款资质问题,初步了解自己是否可以获得贷款批准,做到心里有底。切记不要盲目听从中介公司或者任何第三方的口头承诺。在了解清楚后,可以选择以贷款方式支付购房款。

2、在尾款支付、过户时间的约定上,给自己预留出足够的办理贷款手续的时间。这样避免因约定时间过短,贷款手续没有办下来而造成违约。

3、分析自己的经济情况,对于在无法获得贷款的情况下,如何继续履行合同作出量力而行的选择。若自己经济能力较强,可以选择以现金方式补齐购房款;若自己经济能力有限,那么尽量选择向其他银行继续贷款,或者将尾款以现金方式分期支付,再或者解除合同。切忌盲目听从中介公司或者第三方的口头承诺而做出不利于自己的条款选择。

4、认真查看中介公司提供的《房屋买卖合同》文本,对于需要双方选择或者协商填充的条款充分理解,理智判断。切忌盲目听从中介公司的意见,套用中介公司固有内容模式,一定要作出对于自己有利的选择判断。

以上是本所律师对于买卖双方在选择以贷款方式支付购房款时的几点提示,希望对广大读者有所帮助。

注:转载本文需注明《中国房产纠纷律师网》冯晓蜜 律师



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